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上上城新青年系推精装新品 燕郊有望再热一把

来源:搜狐焦点网   发布时间:2013-09-27

北京城区土地供应愈发紧张,地皇频出,面粉高过面包的声势一轮高于一轮,而六环内也已经难寻2万以下的房源。在这样的背景之下,在交通方面有先天优势的燕郊又火热了起来。经历过几次跌宕的燕郊楼市,能否在本年度金九银十再发力?这一轮楼市火热是否会带动燕郊楼市更上一层楼?抑或这又是“虚火”一场?

目前的燕郊是什么样的状况?其配套与交通方面是否有所改善,区域内楼盘品质如何?对于即将在燕郊置业的购房人来说,燕郊的未来发展空间如何?本期新盘路演请到上上城项目总经理陈晶晶,为网友分析燕郊区域及楼盘详情。

活动时间:2013年9月

活动地点:燕郊上上城售楼处

活动嘉宾:上上城项目总经理陈晶晶

【主持人】:燕郊今年的情况特别好,这也与今年楼市整体销售有关。目前燕郊已经没有万元以下的房子,请陈总简要介绍一下燕郊今年以来的整体情况?

陈晶晶

【陈晶晶】:从去年10月份推的青年社区的项目,当时我们整个燕郊的市场属于比较平稳状态,这个项目推出以后,单价比较便宜,当时我们的开盘均价是在均价五千八。因为当时也是考虑到两年我们没有再做新项目,新项目启动以后,我们通过市场摸底和从客户的反映来分析,将当时单价定得比较低,客户反映度非常好。从去年10月份到今年年初,整个项目一共45万平米体量,全部消化完毕。到今年4月份推的青年新城这个项目,当时开盘均价7500,后期8月份这个价格基本在9800,基本上全部在9800。但是你也看到了我们近日的广告语:你还记得吗?上上城一直给北京青年安家。这就是我们为什么坚持低价的原因。

整体开发商,包括董事长的思路是,无论市场怎么变化,我们都会以青年为主,要比同市场,同比价格要低将近在一千到一千五之间。所以说既使是燕郊已经过万了,目前整个燕郊市场整体均价一万一千块钱左右,这样的市场情况下,我们也没有做价格上的调整。因为也属于收尾阶段了,整个新城节目客户反映比较良好,基本上50%的客户,有的还是我们之前的客户,也就是上上城追随者。

社区项目9月初,8月底全部售謦。目前整个燕郊市场,应该说是比较良好的,从现在目前9月份到年底,我个人预计,我觉得应该到明年年初整体市场都会比较良好。因为国五条过去以后,大家一开始关心税的问题。观望期已经过了,在这样的情况下,毕竟刚需是我们现在大北京,这些北京青年他们面临的现实的问题。并且现在整个北京的房价应该比较高端的项目,我们做了一下调研,在7万到10万之间。基本上在三四环项目基本上四五万。整个市场应该说都属于异常的良好和火爆。所以说对于目前燕郊这个市场来说,我觉得价格在一万两千块钱左右的话,还是比较合理的价格。虽然说从整体市场来说,应该在3月份以后吧,燕郊市场包括北京全国的市场都出现逐渐上调的趋势。

其实我觉得最关键第1为什么3月份之前大家比较冷静,就是因为国五条细则没有出来。购房者大家还是期望能够价格上被国家控制,能够降一降,降降温。在这种情况下很多客户就希望说等出来细则以后再选择购房。但是国五条出来以后没有明显的表示,这一块尤其燕郊这边有一个独特的特点,限贷但是不限购。北京目前这个市场普遍限购限贷,很多年轻人首先资金上不具备实力,肯定会造成很多青年在北京上班,他们会有一部分群体外溢。再加上整个燕郊区域位置还是比较好的。为什么这么说呢?因为咱们国家也经济圈东移这种现象,包括整个国贸一直往东目前整个区域形势发展比较良好。我觉得很多年轻人为什么选择在燕郊,因为现在我们也知道固安周边比如说顺义,房山、望京这些区域属于青年聚集比较多的地方,也是包括现在香河成为很多年轻人选房的一些选择区域范围之内。

但是燕郊最关键还是因为第1它的区域位置得天独厚,的确是你想到国贸,到天安门也就三十多公里。到机场我们现在基本上走后面的京承快速从后面走25分钟就能到达首都机场,从后面这条路过去,往北走,这条路特别方便。所以说我觉得从位置上来说,和区域上来说,目前燕郊的房价在一万两千块钱左右,我觉得也不是一个很惊奇的事情。毕竟刚需在这儿摆着,目前政策,其实很多政策到现在为止,调控的反而是一些刚需的客户。为什么我们公司一直以来就是坚持说把房子卖给真正需要的人,其实所有开发商都在追求利润。因为我们经营的目的是什么?也是为了赚钱,说白了是这样。因为考虑到毕竟我们公司不单纯是做房地产,我们老板他的年龄将近70岁了,社会责任感越来越强,我们现在基本上下设分公司有12家,我们是04年就在上海上市,所以说公司领导,我们开发商的想法更多想侧重于品牌建设。怎么能够在购房群体当中树立我们的品牌,其实我们怎么能够让长线让大家追随我们,对于我们来说是我们目前一个关键点,所以说价格方面我们上上城一直很有优势。

【主持人】:听陈总意思主要讲燕郊区位,这个优势是不容置疑的,我们自己开车过来也很方便。但是对于燕郊有这样一个质疑,所有卫星城发展着发展着就成了一种睡城的模式,这是一直遭到诟病的问题。比如说燕郊、回龙观、天通苑这些都是。

【陈晶晶】:望京、通州都是这样。

【主持人】:所以,燕郊凭什么能够独树一帜?燕郊凭什么能够吸引更多的购房人?因为在配套还没有特别完善的时候,燕郊优势和特点又在哪?

【陈晶晶】:因为从你个人来说没有在燕郊生活,所以说对于燕郊的一些配套其实也许还不是特别了解。目前随着燕郊区域规划的发展,整体燕郊目前也从区域图上看到一共分四个区域,目前做了有效的划分。比如旅游区、工业园区,还有我们的信息科技发展园区,一共分成四个区域。这边我们现在目前在燕郊,核心大学一共有十几家,都还算是目前属于二类本科以上的大学。包括中学一中、八中,都是历届我们今年应该高考状元,包括很多都考入核心大学,它的上学率非常高。很多北京的一些人来我们这边上学,对于学校这一块,包括幼儿园、小学、中学,我觉得配套还是比较齐全的。并且它的教育、教学质量比较高,这是一方面。

另一方面,看今年香港新世界,沃尔玛,乐天码特大型商业已经入住,比较启动了。已经开业了,周边的像酒店、度假村,一些娱乐场所,我觉得已经配套比较齐全,所以说,你要说07、08年燕郊是属于一个发展阶段,很多配套并不齐全,但是我觉得到目前为止,像你们如果看到燕达国际健康城,医院这一边,中美医院、人民医院,从医疗条件上来说也是具备客户的在当地就诊,包括住院相关服务能力。

【主持人】:如果我生活在燕郊可以一个区域同时满足所有的吃穿住行。

【陈晶晶】:对,是这样。我们上上城考虑到配套这一点,目前开发了将近700万平米了。在我们周边所有项目,应该说都有大型的商业,我们也有自己的奥特莱斯,包括自己的酒店,自己的餐饮连锁,所有周边可以看到这些相应的配套。为什么很多年轻人愿意选择上上城说句白话,上上城不能说是较好的项目,但是住进来还是很有人气的。周边我想去银行,去理发,比如说美容美发,所有的餐饮用餐都是相对齐备的。我们在选址方面也是考虑到长线发展,周边位置选择方面如果比较偏僻的,包括燕郊如果不属于核心位置我们是不选择的。

【主持人】:既然项目占据配套优势,同时燕郊也有区位优势,那么它的发展前景怎么样?需要作为北京一个外延,一个卫星城来发展?还是说它其实有潜力发展成一个产业区域、一个独立的区域的?

【陈晶晶】:我个人认为目前燕郊的情况,它的发展情况是还是属于承接北京外溢,属于北京外溢卫星城。能够满足北京外溢需求,提供支柱城市的发展情况。但是我觉得因为近两年燕郊也开始属于我们开放、引进一些企业到燕郊来。现在为止燕郊也有比较知名的,比如华润也打算在燕郊来做,还有外资企业陆续也引进燕郊,应该有一百多家吧,包括日企、西班牙的一些企业在燕郊。所以说包括现在燕郊也在陆续发展工业地产,这些工业地产势必引进相关的工业产业园区到我们燕郊来。未来燕郊还是会形成它自己一个城市化体系。有一个它的独特的一种运营方式,并且从政府的角度来说,近两年燕郊也会陆续开展,因为燕郊在旅游方面还是相对有一些空白。很多人觉得住在燕郊,没有地方娱乐,没有玩的地方,我们燕郊有一个生态园,大型的生态园,燕郊植物园。

【主持人】:这是政府规划的吗?

【陈晶晶】:政府规划的,在旅游区,这边有一个燕郊旅游规划区,燕顺路一直往北。

【主持人】:现在是什么情况?

【陈晶晶】:应该明年年初差不多可以启动了,已经全部建完了,就差后续的一些设施再完善,明年年初应该能够启动。

【主持人】:离我们项目?

【陈晶晶】:离新城项目非常近,离青年社区二期非常近,大约开车十分钟到十五分钟之间。并且刚才提到新世界百货,乐天码特,包括咱们的沃尔玛购物核心,离我们新项目开车大约在十五分钟,非常方便。

【主持人】:十几分钟的商业圈。

【陈晶晶】:对,其实上上城一直希望造城的概念,打造上上城的运营核心,通过我们的这种方式来满足所有购房者的需求,这一次我们新项目主要开始要进行一下改良,要做精装修。全部要做成精装修,这个在我们广告上也有体现,为什么要做精装修,其实也是考虑到时间的购房者。我们群体60%都是青年,这60%基本上天天都在工作,没有时间来打理装修的问题,并且我们能够通过我们这样的送装修的形式,因为工程集体采买,成本上也会比较低。这样对于年轻人来说,现在整个燕郊毛坯房基本上在一万两千块钱左右,一万一到一万二,但是这次算了精装修以后,原始价格在一万两千块钱左右,相当于把两千到三千装修成本,利润这一块全部让给消费者。

【主持人】:那么我们回到项目本身,上上城从什么时候开始第1期卖的,简单介绍一下上上城?

【陈晶晶】:上上城最早做房地产01年,福成公寓,不叫上上城。公寓启动以后,当时体量在15万平米左右,后期启动第2期福泽御园,后来陆续有了第三期,开发到150万平米的时候,就给整个上上城做了包装,起用了上上城这个案名。上上城,上上签,意头比较好。另外一点希望它越来越向上,整个品牌,包括团队建设,当时跟策划公司沟通,起了上上城这个名字。并且这个城,整个公司集团老板名字叫李福城,城又和房地产息息相关,所以当时启用了这个名字。我们01年开始做的地产,07年算是我们开始做项目做得最火的时候,开发将近400平米。

【主持人】:接下来陆续的发展,一直发展到现在,我们现在是属于收尾的阶段?

【陈晶晶】:没有,近两年房产计划安排,今年到年底要再卖20万平米的项目,一个20万大约是在我刚才说到精装修的项目,这个项目一共是12栋楼,20万体量。它的户型基本上还是我们之前的沿用的一些比较经典的户型,56到117平米之间的。

【主持人】:1到3居都有。

【陈晶晶】:一到三居都有,小三居86平米,朝南78平米小两居,这个客户群体最销售的户型。因为86平米很多年轻人在北京应该买不到这样的房子,很多86平米都是一室一厅,但是我们这边86平米可以小三居,解决了很多年轻人,比如父母过来帮忙带孩子,身边很多朋友都要睡到客厅里去,没有办法,因为房间有限。但是86平米,也许父母、孩子,包括年轻人,大家都能够做有效的隔离。

【主持人】:项目主要针对的客群是北京外溢吗?

【陈晶晶】:07年的时候,因为当时燕郊整个市场我觉得还没有到现在目前这么成熟,所以说很多本地的客户,坦白来说是不愿意选择我们后期的这些新项目的。包括周边的这些陆续起来的这些房地产开发商的很多项目,基本上我们依托于北京的客户。可以说80%的客户都来源于北京外溢的这些青年。但是从去年开始,我们启动这个项目,也做了市场分析,包括客群的调查,以及开始进行有所改善。很多本地的,包括三河的这些当地的居民,他们一些改善型的客户,也开始陆续选择我们这个项目。

【主持人】:就是本地的改善型的人开始选择燕郊。

【陈晶晶】:对。北京的刚需群体还继续追随我们,我们做了一下分析,基本上60%的客户,60到70%之间来自于北京的外溢,但是也有30%—40%客户群体是我们本地客户的改善型客户。

【主持人】:这种现象是从什么时候开始的?

【陈晶晶】:去年10月份,我们08年较后一个项目启动完全以后,上上城三季在燕顺路最北侧,那个项目启动完以后我们有两年没有做房地产,两年没有再开发新项目。从去年10月份启动的,我们就发现这个问题。

【主持人】:现在陆续有一些本地人入住了?

【陈晶晶】:因为其他项目他们本地和外地的比例我没有去调研,但是这个项目目前出现这样的情况,很多本地客户开始陆续认可我们这个品牌,并且他们觉得上上城的价格,性价比比较高,我们现在要换大房子了,并且其实上上城还有一个非常大的优势,我们的物业做得非常好。

【主持人】:是我们自持的物业?

【陈晶晶】:对,都是我们自己的物业。现在目前为止我们成立了物业实行一种新型的管理模式,网络化管理。应该这个在北京我觉得现在目前应该很少有项目能够做到,我们所有的小区里面都实行统一的管理平台,我们属于数字化管理。比如我的这个保洁,我们会要求你,一天电梯擦三遍,擦电梯的时候,我们会一张卡,有芯片,你要在时时你的位置上进行报告,我们统一的监控管理平台是能够及时看到的。并且我们所有的客户的比如维修、客服投诉都是统一平台进行管理,而不是每个项目接电话,安排人去。,我们会有总公司发挥统一指令。比如你打电话,全部都是到我们统一的数字化平台来,打电话以后,我们会有统一数字化平台去指定相应的项目去完成你的客户需求和诉求。

【主持人】:刚刚聊到精装,那么项目精装标准是什么样的?

【陈晶晶】:目前价格精装修的标准定位到一平米两千到三千之间。

【主持人】:我们预售价格?

【陈晶晶】:预售价格初步定到一万一。

【主持人】:大概什么时候开盘呢?

【陈晶晶】:10月5号到10号,因为这个时间有可能根据目前,因为预售证,等这个证下来以后,会根据这个时间来定,初步定到10月5号。

【主持人】:刚刚听您说这一期较大的变化应该就是从毛坯变到精装修。这一期还有什么其他的亮点?或者特色的东西吗?

【陈晶晶】:较大的亮点从毛坯房这一次变成精装修,并且这个精装修在选材方面非常注意,坦白说我们很多客户对上上城有正面的一些观点,也有一些负面,对于我们施工建造方面,大家都比较关注。但是因为近两年,我们从董事长,到我们项目负责人来说,我们比较重视这一块,项目的质量把关。上次搜访过来也问到这个问题,最早我们是属于双方甲乙方,我们甲方属于我们的开发商,乙方就是施工方,从去年的四居项目开始,开始实行三方监管,会有总包方,会有分包方,同时甲方进行监控,保证工程质量的良好实施。同时我们所有的物料采买,一部分来源于自己生产,因为我们也有自己的水泥厂,有自己的模板厂,除了钢筋以外,基本上其他的所有的选材物料都能够由我们自己来提供,自产自销。质量上肯定是有保证的。另外施工建造方面请的湖南四建,属于国有企业,给我们做总包。下面有分包方进行实施,在施工方面,首先上上城我们在质量方面,越来越重视质量保证这一块。所以这一块消费者可以越来越放心。

另外一点考虑到基于消费者对于我们质量的质疑,所以说从这一次精装修方面,我们也希望通过精装修让客户对我们有一个重新的改观和认识。我们在选材方面,基本上在卫具这面,结局选择用的减排,所有燃具用的是老板的。因为量比较大,也许会有一些同等品牌,但是基本上我们会按照我们这个承诺的来做。包括壁纸和选材方面,基本都要选一些比较中上等的。当时也考虑到科勒,看得到高端的一些品牌放到精装修里面,并且会在精装修施工方进行严格的把控,包括哪怕一个我们的墙角线都要让客户觉得上上城有变化,它的价格没有变,为我们青年群体盖房这种观念没有变。但是它的质量越来越好,包括我们这个景观,从青年新城开始,我们有了水系,包括园林设计,我们这个车位,我们现在很多上上城项目是没有地下车库的。现在我们的车位配比能达到1:1.5,基本上相当两个家庭就有三个车位。现在基本上在北京上班的青年群体,他都要开车,其实停车也是一个很关键的问题。

另外我觉得我们上上城还有一个较大的优势,容积率还是比较低的。我们现在基本上能扩大到3,整个楼与楼之间距离100多米。绿化率基本上能够达到15到20%之间,现在燕郊绿化率越来越好,基本上城市规划这一边,对于绿化的要求比较高。你也知道咱们北京空气质量,包括雾霾现象比较严重。这一次咱们也报出来说河北这边有一些污染源。但是实际上我觉得我们也挺可怜的,他们把钢铁,首钢挪到了河北,你挪到了河北,现在再评价我们河北的空气质量,所以说对于我们开发商来说也是没法解释,很无辜,觉得这个问题很难解释。但是整个燕郊目前绿化率也能达到40%左右,所以说总体来说,我觉得燕郊还是一个比较宜居,并且对于刚需的首套房客户来说是一个非常好的选择。

【主持人】:主力户型大概是哪些?

【陈晶晶】:刚才提到86平米小三居,78平米两居,还有有一些改善性客户,他们愿意选择117平米三居,这个三居非常方正。全部都是南北通透,86和78的不是,但是两居也有97平米的两室一厅南北通透的。一共有十种户型,一居有一种,两居六种三居三种。一共20万平米,明年会启动80万平米大盘,而且我们会做属于中高端,往高端去做,基本上还会有一些商业综合体,是这样一个性质的。

【主持人】:目前燕郊高端项目多吗?

【陈晶晶】:还是和之前一样,像星达主力做一些高端户型,万……城(音)刚刚启动,基本在1.3万到1.5万,对于很多青年群体来说,它的高房价还是很难承担的,压力还是比较大的。

【主持人】:80万平米和20万平米现在是在一起吗?

【陈晶晶】:没有。80万平米就在香港新世界旁边,紧邻,一百米,就在它的西侧。

【主持人】:燕郊情况和咱们项目情况了解得差不多了。较后问您一个问题,也是为搜狐网友问的,您能给想要到燕郊置业的一些人提出什么样的置业建议或者参考?

【陈晶晶】:我觉得这个问题其实首先我觉得要考虑价格因素,因为目前燕郊你说一万一千块钱,一万两千块钱左右的话,其实有一点偏高,但是我觉得还是目前可以考虑的。如果价格再一万九千,到一万之间,我们不考虑精装修的情况下,这个毛坯的话,我觉得是你根据大品牌,首先我个人建议,如果我个人选房置业的话,我会选择大品牌的开发商。因为它可以信赖,后期因为我们除了前期你购买以后,期房嘛,涉及到后期入住的很多问题。你后期入住是一个非常重要的问题,另外一点物业,很多开发商比如我前期卖完了,开发商就没有责任了,后期我就全部交给物业,物业也不是开发商自持的,但是这个物业全部是开发商自己的。从入住,从购房到后期入住,所有的问题都可以找到我们,你们都是可以有诉求方的,这是一点。另外一点,我觉得质量非常关键,一定要看开发商的施工方,刚才我们也说,现在目前比较重视的这一块,施工非常重要。还有一点,我觉得交通也很关键,比如在东边工作,还是建议往东边考虑。你在西边工作,可以往石景山、门头沟考虑一下。如果东边上班,去西边选房从路途上来说,全部把精力放在交通上,也不会有饱满的精神来工作,我的建议就是这几点,首先就是质量的问题,还有品牌,大开发商不会出什么太大的问题。即便出了问题可以找到投诉方。

另外一点,上上城这一期准备重新调整老带新这一块,因为我们有很多自己乳制品,我们还有自己的熟食,现在到家半成品加工菜,福城的酒业,从这个项目开始,我们要开发一个新的模式。之前一直有一个老带新的介绍模式,比如你是老业主,你介绍客户来买房,我们会给你一定的经济回报。但是这一次我们会把它改成一种业主卡的形式,分很多级别,租客、白金卡、黄金卡,但是我们这个比较简单。所以目前燕郊的区域优势很明显,项目的品质又在当地很有优势,在北京高房价的压力下,燕郊是个不错的选择。